Guía básica sobre la hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido. 

Mediante las hipotecas se solicita un préstamo a un banco para la compra de un inmueble (normalmente una vivienda) y se ofrece como garantía el mismo inmueble. En caso de que no se devuelva el préstamo, el banco tendría derecho a solicitar la venta del inmueble para cubrir la cantidad prestada.

Los principales elementos de la hipoteca son:

• El capital: la cantidad que el banco presta al comprador. Normalmente los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación del inmueble. El resto debe aportarlo el comprador y es lo que se conoce como entrada.
• El interés: es el precio que cobra el banco por prestar el dinero y es un porcentaje sobre el dinero prestado. Según el tipo de hipoteca, puede ser fijo o variable.
• Plazo: es el tiempo establecido para la devolución del dinero (normalmente años).

Tipos de hipotecas

Hay tres tipos de hipotecas según el tipo de interés:

• Hipoteca con interés fijo:  el tipo de interés es el mismo durante toda la duración del préstamo (se acuerda al principio y se mantiene). El tipo de interés en el momento de contratar la hipoteca suele ser más elevado que en las variables, pues no existe el riesgo de que el Euríbor suba más de lo esperado.
• Hipoteca con interés variable: el tipo de interés depende de un índice de referencia, generalmente el Euríbor. A este se le suma un diferencial (forma parte de las condiciones ofrecidas por el banco). Si el Euríbor baja, la cuota bajará, pero si sube, también subirá la cuota.
• Hipoteca mixta: se aplican un tipo fijo durante una parte del plazo (generalmente al principio) y un tipo de interés variable durante el resto.

Además, a la hora de contratar una hipoteca, hay que tener en cuenta que pueden existir otras comisiones: 

• Comisión de apertura.
• Comisión por amortización: por devolver parte del préstamo antes del plazo pactado.
• Comisión por cancelación: por devolver el total del préstamo antes del plazo pactado.

Siempre hay que consultar con el banco cuáles son todas las condiciones, así como si para poder aplicar esas condiciones se exige contratar otros servicios con el mismo banco, cómo pueden ser seguros del hogar o de vida. 

¿Qué tipo de hipoteca elegir?

La elección de la hipoteca es algo muy personal: si se prioriza la seguridad, con una hipoteca fija sabemos que el interés siempre será el mismo, mientras que si se prefiere la menor cuota posible, las de interés variable en principio tendrán una cuota menor, pero existe el riesgo de que el euríbor suba y la cuota también.

Lo mejor siempre es consultar con más de un banco y estudiar todas las condiciones: plazo, comisiones adicionales, necesidad de contratar otros servicios etc. El Banco de España ofrece un comparador entre las condiciones de distintas entidades, aunque puede resultar útil, ten en cuenta que aquí no se incluyen otras condiciones como puede ser la contratación de servicios adicionales. Confirma siempre con el banco todos los requisitos exigidos para la contratación de la hipoteca.

¿Es obligatorio contratar un seguro?

El único seguro obligatorio para contratar una hipoteca es el de daños en caso de incendio, y no es necesario contratarlo con el mismo banco que la hipoteca.

Aunque legalmente no se permite condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de otros servicios, es habitual que los bancos vinculen las condiciones más favorables de la hipoteca a la contratación de los seguros. En este sentido, habría que valorar si resulta más conveniente contratar la hipoteca con un banco que ofrezca mejores condiciones (cómo un tipo de interés más bajo) supeditado a contratar otros servicios con ese mismo banco, o si compensa más contratar una hipoteca con unas condiciones a priori peores, pero que no exija contratar servicios adicionales.